财政部：不得通过国企购地等虚增土地出让收入

财政部：不得通过国企购地等虚增土地出让收入

财政部此次政策旨在规范地方财政管理，严禁通过国企购地等手段虚增土地出让收入，以防范隐性债务风险并确保财政收入真实性。具体分析如下：

政策出台背景2022年房地产市场下行压力显著，土地市场承压明显。与往年头部民企主导土拍市场不同，央企、国企及城投平台（“央国平”）成为拿地主力。这一转变虽短期内支撑了土地市场，但部分地方可能通过国企购地、举债储备土地等方式虚增财政收入，掩盖真实财政状况，甚至形成隐性债务风险。例如，部分城投平台以高溢价拿地后长期闲置，或通过土地抵押融资，导致财政收入“纸面增长”而实际资金未到位。

政策核心内容根据财政部10月13日印发的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），政策明确提出三点要求：

严禁举债储备土地：禁止地方政府通过融资举债方式提前储备土地，避免以未来土地出让收入作为偿债来源，切断隐性债务形成的链条。

禁止国企购地虚增收入：明确国企、城投平台等不得通过非市场化手段购地，或通过内部交易、虚假出让等方式人为推高土地出让收入，确保财政收入真实反映市场交易结果。

严控财政收入缺口填补：禁止地方以巧立名目（如虚增非税收入、提前征收税费等）方式弥补财政缺口，要求财政收入增长与经济实际发展状况匹配。

政策对土拍市场的影响

短期冲击：政策直接限制了“央国平”通过非市场化手段托底土拍市场的行为，可能导致部分依赖国企购地维持土地财政的地方出现流拍率上升、土地出让收入下滑等现象。例如，部分城投平台可能因融资受限或审计压力减少拿地，民企受资金压力仍难大规模回归，土地市场活跃度或进一步降低。

长期规范：政策推动土拍市场回归市场化逻辑，减少行政干预，促使地方政府优化土地供应结构（如增加租赁住房用地、产业用地比例），并倒逼房企（尤其是民企）提升资金实力和运营效率，形成更健康的竞争格局。

政策对地方财政的约束

隐性债务风险防控：通过禁止举债储备土地和国企购地虚增收入，政策切断了地方以土地为载体进行表外融资的路径，要求地方政府量入为出，避免因过度依赖土地财政导致债务危机。例如，部分中西部地区曾通过城投平台高价拿地后抵押融资，政策实施后此类操作将受到严格监管。

财政收入真实性提升：政策要求财政收入增长与经济实际发展状况匹配，倒逼地方政府减少对土地出让收入的依赖，转而通过培育税源、优化产业结构等方式实现可持续财政增长。例如，东部沿海地区可能加速发展高端制造业和现代服务业，以税收替代土地出让收入。

政策对国企与城投平台的约束

融资与投资行为规范：国企和城投平台需严格区分政府性债务与企业自身债务，禁止以政府信用背书进行融资购地。例如，城投平台拿地后需自行承担开发风险，不得依赖地方政府兜底。

市场化转型压力：政策推动国企和城投平台从“土地财政工具”向市场化主体转型，要求其提升项目运营能力（如商业地产开发、产业园区运营），减少对土地出让收入的依赖。例如，部分城投平台已开始探索REITs等市场化融资工具，替代传统土地抵押模式。

总结：财政部此次政策通过严控国企购地虚增土地出让收入，旨在防范隐性债务风险、提升财政收入真实性，并推动土拍市场和地方财政向市场化、可持续方向转型。短期可能对土地市场和地方财政造成冲击，但长期有助于构建更健康的财政与市场关系。