融创服务扭亏为盈！不受融创中国巨亏百亿、爆雷影响？

融创服务扭亏为盈！不受融创中国巨亏百亿、爆雷影响？

融创服务今年上半年扭亏为盈，虽在一定程度上降低了关联方影响，但目前业务和收入仍与关联方密切相关，并非完全不受融创中国爆雷影响。具体分析如下：

融创服务与融创中国的发展关联

上市背景与初期发展：融创服务成立于2004年，2020年11月在港交所上市。2017 - 2019年其发展迅猛，营收从11.12亿元增至28.27亿元，年复合增长率59.5%；利润由0.43亿增至2.70亿，年复合增长率高达150.7%。这期间融创中国合同销售金额均在行业前4位，背靠母公司，融创服务体量快速增长，2019年整体增长率（按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，在大型物业服务百强企业中高居榜首。

受母公司危机影响：2021年融创中国归母净利润骤降，净亏损382.6亿元，2022年净亏损276.7亿元。融创服务危机稍晚，2021年仍保持高速发展，营收79.04亿元，同比增长70.88%；归母净利润12.76亿元，同比增长118.54%。但2022年业绩变脸，营收71.26亿元，同比下滑9.84%；归母净利润 - 4.82亿，同比下滑137.76%，亏损一大原因是受关联方业务回款影响，对关联方应收款项计提的减值拨备增加，金融资产减值亏损金额高达15.42亿元。

融创服务扭亏为盈的原因

降低关联方影响

调整业务结构：今年上半年，融创服务非关联方业务收入约为32.04亿元，同比增长13%；主营业务中物业管理服务收入约29.24亿元，同比增长8%，其他三项业务收入下滑。收入减少主要因非业主增值服务收入减少，该业务与卖房有关，2021年收入高达22.55亿元，2022年骤降至9.84亿元，今年上半年为2.03亿元，同比减少76.9%。

减少关联方贸易应收款项：财报强调“本集团主动按照市场化原则调整关联方业务”，关联方贸易应收款项总额较2022年末减少约1.31亿元，减值拨备期内拨回约5590万元。截至今年6月底，来自关联方的贸易应收款项约为32.37亿元，2022年底约为33.68亿元；来自第三方的贸易应收款项约为24.24亿元，2022年底约为16.82亿元。不过，按项目来源划分，上半年物业管理服务收入来自融创集团、其合营企业及联营公司开发的物业占比达67.2%，同比仅微降0.5个百分点；来自独立第三方物业开发商开发的物业的收入占比约为32.8%，说明其业务和收入仍与关联方密切相关。

调整减值拨备：实现扭亏为盈最直接的因素是减值拨备减少。上半年，融创服务的金融资产减值亏损为3840万元，而去年上半年高达18.33亿元。

融创服务当前面临的情况

业务成效初显：目前降低关联方影响初有成效，物业管理服务业务压舱石作用更加明显，收入和毛利占比均超85%。

资本市场表现不佳：在资本市场，融创服务股价和市值大幅缩水。截至8月25日收盘，其股价为2.4港元/股，相较2021年高点超29港元/股，已跌去9成多。