住建部发声！首套房降首付和利率、换房减税费、“认房不认贷”，房地产再迎重磅政策信号

住建部发声！首套房降首付和利率、换房减税费、“认房不认贷”，房地产再迎重磅政策信号

住建部释放的楼市政策信号主要包括降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”三大支持性政策，以及继续做好“保交楼”工作，这些将成为接下来各地房地产政策调整的主要方向。具体如下：

降低购买首套住房首付比例和贷款利率

首付比例：目前大多数城市首套房首付比例已降至20%-30%，处于较低水平，但北京、上海等城市仍在35%及以上，后续部分核心城市仍有下调空间。短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。

贷款利率：今年年初中国官方宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，首套住房贷款利率政策与房价变动挂钩，此后房价下跌城市纷纷调降首套房贷利率，目前中国百城首套房贷利率已迈入“3时代”。2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，不过新增和存量房贷利率利差加大，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100个基点，新旧利率差最高达到2.3个百分点。短期来看，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能，如今北京首套商贷利率为5年期以上LPR + 55个基点，上海为5年期以上LPR + 35个基点。

改善性住房换购税费减免

去年10月以来住房换购可享税费优惠，2022年9月财政部、税务总局发布公告，指出2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次住建部强调进一步落实好该政策，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

税收政策方面预计有两个调整方向，一是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准；二是热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本。

个人住房贷款“认房不用认贷”

对于改善性购房门槛高企的一线城市来说，该政策力度较大，也是三项政策中关注度最高的政策。自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城优化“认房又认贷”政策，但是一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行该政策。以北京为例，北京首套房首付比例基本在35%，房贷利率在4.75%左右，而二套房首付比例能达到60%以上，房贷利率在5.25%，二套房首付比例非常高且房贷利率也处于较高水平。若“认房又认贷”，凡曾有过贷款记录，则无论购房当下名下是否有房，均视为二套房，阻碍改善性需求释放。

若取消“认房认贷”，用唯一住房换房时就可以按照首套房标准执行，对于改善性购房者来说是重磅利好，大大降低购房门槛。对于一二线热点城市来说，首套房认定标准的调整一旦落地推行，则不少原来按二套执行的首付和利率标准，都有可能按首套执行，对楼市影响明显，能让真正被误伤的改善性需求得到相匹配的政策支持。

继续做好“保交楼”工作

加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

此外，除了以上三个主要方向之外，当前房地产行业已经进入新的发展阶段，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如优化限价政策，让价格回归市场；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、“一区一策”帮助一二线城市郊区去库存；继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；降低二套房贷利率；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。同时，政策信号发布后，后续还需要金融管理部门、各地贯彻落实，具体落地过程应该是因城施策，各地不会步调一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，也不会一下子就把政策用到底。